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このページでは、マンション売却にかかる税金について説明します。
マンション売却にかかる税金は「印紙税」、「譲渡所得税」、「住民税」の大きく3つです。

01

印紙税とは、マンション売買契約書で契約する際に必要になる印紙代のことです。
この印紙税は物件の売買価格によってその金額が異なります。
本体価格が1000万円以下の場合10,000円、同様に5000万円以下15,000円、1億円以下45,000円、5億円以下80,000円となります。
ここでの本体価格とは、売買価格から消費税を引いたものです。
印紙税は原則、売主と買主で折半となります。

02

譲渡取得税とは、物件の売却価格が所得価格を超えることによって生じる利益に対して課税されるものです。
言い換えると、マンションの売却によって生じた利益に課される税金のこと。
売却時に利益が出た時に限られますので、一般的には心配いりません。
「売却時に利益が出る」とは、「購入時よりも高くマンションを売却できた時」ですが、
運良く高く売れたとしても「購入時に掛かった費用との差額」なので、
3000万円で購入したマンションが3500万円で売れたとしても、税金(所得税の対象)は500万円のみです。
また、マンション購入時に掛かった諸費用(仲介手数料や取得費用)を全て差し引くことができるため、
500万円利益があったとしても、純利益は350万程度にまで下がります。
そして、もっとも重要なのが、住宅用として利用していたマンションなら「3000万円の特別控除」が受けられることです。
※下記の項目:マンション売却にかかる税金「特別控除の条件」で説明。
マンション売却で3000万円以上の売却益を得ることは、そう簡単にないので、税金(所得税の対象)は心配無用かもしれません。

◆マンション売却にかかる税金「特別控除の条件」
マンションの売却でかかる税金(所得税)を、免れる方法に「特別控除」と「買い換え特例」を利用することができます。
もちろん、譲渡所得金額がプラスでない限りは、「買い換え特例」や「特別控除」を利用する必要はありません。
あくまでもマンションの売却で利益が出た場合の方法です。
一つ目は「特別控除」です。特別控除には特別控除額が設定されています。
税金(所得税)の対象となる売却利益は「譲渡所得金額」と呼ばれますが、
「譲渡所得金額」は譲渡価格から取得費用と譲渡費用を差し引いた金額です。
(譲渡所得金額=譲渡価格-取得費-譲渡費用)。
人気のマンション物件では、譲渡所得金額がプラスになり、税金(所得税)の支払い義務が発生することがあるかもしれません。
しかし、住居用として住んでいたマンションであれば特別控除の対象となり、
3000万円までの譲渡所得金額なら税金(所得税)が掛かりません。

◆マンション売却にかかる税金「買い換え特例」
マンションの売却でかかる税金(所得税)を、免れる方法に「特別控除」と「買い換え特例」があります。
もちろん、譲渡所得金額がプラスでない限りは、「買い換え特例」や「特別控除」を利用する必要はありません。
あくまでもマンションの売却で利益が出た場合の方法です。
「買い換え特例」は、マンションを売却して得た譲渡所得で、新たに別のマンションを買い換えた時に利用します。
ただし、「買い換え特例」は、課税を繰り越す手続きなので、
新たに購入したマンションを売却すると繰り越した分の税金が掛かることになります。
つまり、新たに購入したマンションを購入金額と同じ金額で売却したとしても、
繰り越した譲渡所得に対しては税金が掛かります(3年経っていれば特別控除が利用可能)。
「買い換え特例」を利用するには、「特別控除」の条件を満たしている必要がありますし
10年以上住んでいるマンションでなければいけません。

03

マンション売却にかかる税金として、「所得税」とともに考えなくてはいけない税が「住民税」です。
住民税とは、住所地の都道府県と市区町村に納める、2つの地方税を合計したものです。
「所得税」に比べると少ない「住民税」ですが、高額な譲渡所得があった時にはかなりの金額になってしまいます。
ただし、「住民税」も「特別控除」や「買い換え特例」を利用すれば免れることができますし、
そもそも譲渡所得がプラスでない限りは「所得税」と同じく、「住民税」の支払い義務も発生しません。
また、プラスとなる「譲渡所得」ではなく、売却によりマイナスとなった譲渡損失では、
「繰り越し控除」を受けることで最長4年間減税されます。
「繰り越し控除」を受けるためには、5年以上住んでいたマンションや、新たにマンションを購入して移り住む必要がありますが、
「所得税」や「住民税」などの税金が控除されるため、該当する方は必ず利用しましょう。
具体的な特別控除の条件は、「住宅ローン控除を受けていない」「自分が住居用(単身赴任中なら家族用)として暮らしていた」
「両親・兄弟・親類などにマンションを売却していない」「3年前までは暮らしていた」「3年以内に特別控除を受けていない」などです。

不動産売却に関する諸費用や税金の計算は専門的な知識が必要で、税制度は見直されることがあります。
煩わしい資金計画や税務対策は専門家に相談されることをおすすめいたします。
マンション買取ナビでは、提携の弁護士・税理士・司法書士と一緒になり、法務から税務まで総合的にサポートいたします。
どうぞお気軽にご相談ください。

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